房企化债成功，不仅能减少市场不确定性、稳定购房者预期，还能推动企业恢复供应能力，改善市场供需关系。

　　本报综合报道 进入9月，出险房企债务风险化解进程步入新阶段，重组节奏明显提速。

　　佳兆业境外债务重组方案正式生效，预计削减债务约86亿美元；旭辉控股100.6亿元境内债重组方案获表决通过；富力地产等企业相继披露化债新进展。从行业趋势看，房企化债重心已从“以时间换空间”的展期，转向“直接降规模”的削债，叠加金融机构多渠道纾困，行业风险化解正迈向更深层次，为市场稳定注入积极信号。

　　多家出险房企化债取得关键突破

　　9月以来，多家出险房企的债务重组迎来实质性进展，资本市场也给予积极反馈。

　　9月16日，佳兆业集团在港股盘中一度涨超30%，领跑港股内房股板块。截至当日收盘，股价涨幅为12.50%。这一波动的背后，是前一日晚间佳兆业发布的重磅公告，公司所有境外债务重组条件已全部达成，重组方案正式全面生效。

　　据了解，在业内素有“不死鸟”之称的佳兆业，自2021年底陷入流动性危机以来，经过近4年的债务重组谈判，公司境外债务化解工作已取得显著成效。

　　佳兆业公告显示，佳兆业已按重组计划向合格债权人发行总额约133.72亿美元的6档新票据与8档强制可换股债券。上述新票据与强制可换股债券预计9月16日在新加坡交易所上市。佳兆业表示，重组方案生效后，将实现约86亿美元债务削减，债务期限平均展期五年，2027年底前无刚性还本压力。

　　同策研究院联席院长宋红卫认为，债务重组方案对佳兆业最大的帮助在于到2027年，公司无需面临刚性还本的压力，只需维持一定规模的现金流以偿还利息，这为企业积极自救及新业务拓展提供了空间。

　　除佳兆业集团外，9月以来，包括旭辉控股、富力地产等多家出险房企债务重组陆续取得关键性进展，呈现出加速推进的良好态势。

　　旭辉控股自2025年5月公布境内债券重组框架后，经过两轮方案优化，最终于9月15日获得债券持有人会议表决通过。方案显示，现金兑付比例提升至20%，以资抵债兑付率提高至40%，并缩短留债展期时间至7年至8年。

　　富力地产也在积极推进债务重组工作，9月10日，富力地产发布境内公司债券重组公告，公告显示，此次富力地产拟初步为公司境内公司债券持有人提供整体境内债券重组方案，包括现金购回、以物抵债、应收账款信托份额抵债、资产信托份额抵债、股票经济收益权兑付和全额留债长展期。

　　“房企化债成功，不仅能减少市场不确定性、稳定购房者预期，还能推动企业恢复供应能力，改善市场供需关系。”上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，单个企业的突破将形成示范效应，助力行业整体风险缓释。

　　化债重心转向“削债”

　　梳理今年以来的房企重组方案可见，房企债务重组的显著共性特点是化债重点由“展期”转向“削债”。

　　所谓展期，是指房企与债权人协商，延长债务的还款期限，以“时间换空间”；削债，则是指房企通过债转股、可转债等方式削减债务规模。从各房企公布的重组方案来看，债转股成为大多数企业的首选方式。龙光集团、碧桂园、融创等房企在债务重组中多次采用债转股这类化债方式，反映出这一模式在当前市场环境下的适用性和有效性。

　　从实践来看，各家企业根据自身情况采取了差异化策略。除债转股外，现金回购、债务展期、资产处置等方式也得到广泛应用，呈现出多元化特征。在业内人士看来，这种多元化的化债路径不仅为债权人提供了更多选择，也为企业根据自身实际情况制定最适合的重组方案创造了条件，有助于提高重组成功率和实施效果。

　　根据中指研究院数据，截至2025年8月，全国共有77家房企发生债务违约，约60家出险房企公布了债务重组进展，其中20家房企的债务重组方案已获批。

　　中指研究院企业研究总监刘水表示，截至2025年8月，20家出险房企债务重组、重整获批，化债总规模超过1.2万亿元。

　　严跃进认为，1.2万亿元化债规模对行业债务压力有阶段性缓解作用，也是具有行业意义的，也代表了化债工作取得了积极的进展。严跃进表示，当然行业整体债务规模庞大，仍需扩大覆盖面。后续也要推动更多房企通过参与债务重组、优化资产证券化路径、引入国资或战略投资者、加强政策性融资支持等方式，进一步扩大化债规模。

　　金融机构多渠道发力支撑在房企主动推进债务重组的同时，金融端也多渠道发力为出险房企化债提供支撑。一方面，头部资管机构通过纾困平台批量处置不良资产，中指研究院数据显示，2022年至2024年信达资产等机构已推动152个房地产纾困项目，带动3220亿元资产盘活——例如融创海南幸福城项目通过中国信达牵头的合伙企业收购51%股权及对应债权，获得9.75亿元资金支持；金科股份则引入长城资产、中金资本等机构，获26.28亿元资金注入以清偿债务、改善现金流。

　　另一方面，公募REITs成为房企“降杠杆、促转型”的关键工具。刘水表示，REITs通过资产证券化实现“真实出售”，既帮助房企降低杠杆率，又推动行业从“重资产开发”向“轻资产运营”转型，形成“盘活存量——再投资”的良性循环。

　　此外，商业银行房地产“白名单”贷款规模也持续扩容。据金融监管总局数据，截至2024年底“白名单”项目贷款已达5.03万亿元，超4万亿元预期目标。截止到2025年1月22日，贷款金额又增加了5700亿元，房地产“白名单”项目的贷款金额已经达到5.6万亿元。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，在政策与市场的双重推动下，出险房企债务重组工作正在有序推进，风险化解进入新阶段。但完成债务重组只是企业迈向新生的第一步，后续仍需聚焦主营业务，提升经营效能，通过优化项目布局、加强成本控制等措施，增强自身造血能力。

　　从当前市场来看，多地出台放宽限购、降低首付比例等政策，进一步激发购房者置业热情，带动了房企经营情况的改善。根据国家统计局数据，1月至8月，全国新建商品房销售面积5.73亿平方米，同比下降4.7%，降幅比去年同期收窄13.3个百分点，比去年全年收窄8.2个百分点；新建商品房销售额5.5万亿元，同比下降7.3%，降幅比去年同期收窄16.3个百分点，比去年全年收窄9.8个百分点。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，市场已进入“金九”传统营销旺季，房企在核心城市有望加快推盘节奏，尤其是新规项目入市将有效带动部分改善需求释放，市场活跃度或将迎来阶段性回升。

　　刘水建议，房企应紧抓“因城施策”窗口期，加速较好项目的销售去化，快速回笼资金，只有持续的销售回款，才能保障现金流入，增强偿债能力。